print dit artikel

Aankooptips – deel 3 (slot)

vrijdag 10 augustus 2018 - Gepost in Aankoop onroerend goed, Publicaties (alle) - door Vincent Muller

Wie wordt de koper?

Na het ‘vinden’ en het koopcontract, nu iets over een vaak onderbelichte vraag: koopt u in privé, samen met uw partner en/of kinderen, in een SCI of nog weer anders?

Er liggen vaak maanden tussen de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst en het door de Franse notaris passeren van de acte definitif de vente (informeel vergelijkbaar met de Nederlandse transportakte). In Nederland kan een niet al te ingewikkelde zaak desnoods binnen een week of twee weken worden afgewikkeld. Van het Franse notariaat is bekend dat het werktempo – laat ik het diplomatiek zeggen – niet indrukwekkend is maar deze langere periode is wel te verklaren. Alvorens de zaak te kunnen afwikkelen moet het nodige worden uitgezocht. Denk aan hypothecaire inschrijvingen, beslagen, erfdienstbaarheden en dergelijke. Voor zijn informatie is de notaris afhankelijk van overheidsinstanties, banken en dergelijke. En waar veel Franse notarissen de laatste jaren een indrukwekkende automatiseringsslag hebben gemaakt, daar houden ‘de instanties’ er veelal nog een werkwijze op na die al ruim voor de industriële revolutie hopeloos verouderd was.

Zie het als een denkpauze

Eén troost: deze gedwongen pauze in het koopproces biedt u de tijd om nog eens grondig na te denken over de vraag wiens naam uiteindelijk in de eigendomspapieren moet komen. Maar, denkt u nu, “dat staat toch al in mijn compromis de vente?” Ja en nee, want u mag een clause de substitution opnemen die u het recht geeft om in de definitieve akte ‘een ander’ als koper te laten optreden.

Dat is primair van belang omdat u als eigenaar van Frans onroerend te maken zult krijgen met belastingen als:

  • de vermogensbelasting op onroerend goed (impôt sur la fortune immobilière, IFI) in beginsel vanaf een nettowaarde van 1,3 miljoen euro;
  • taxe sur la plus-value, de meerwaardebelasting over de nettowinst bij verkoop van uw tweede woning;
  • schenk- en erfbelasting, die in verschillende eigendomssituaties meer of minder zwaar zullen drukken.
Zijn er altijd ‘constructies’ nodig?

Nee, zeker niet. Maar des te belangrijker is dat u weet wat in uw situatie het veiligst en voordeligst is. Dat geldt dus niet alleen bij ‘dure’ huizen. Zeker als u ooit gescheiden bent, al dan niet hertrouwd, en/of kinderen uit een eerdere relatie heeft, dient u zich goed te informeren. Dat heeft niets met ‘fiscale trucjes’ te maken maar alles met goed vermogensbeheer.

Stel: u en uw partner hebben ieder twee kinderen uit een eerder huwelijk. U wilt dat na uw overlijden eerst uw partner alles erft, en pas na zijn of haar overlijden, alle vier de kinderen evenveel. In dat geval zullen úw twee kinderen worden geconfronteerd met 60% erfbelasting. Uw partner was immers geen bloedverwant van uw kinderen. Meestal zijn er mogelijkheden om zulke excessen te voorkomen. Om daarvan gebruik te kunnen maken is het natuurlijk zaak om zich tijdig te laten adviseren door een specialist met kennis van Franse én Nederlands erfrecht, de Europese Erfrechtverordening en met een goed netwerk van notarissen in Frankrijk.