print dit artikel

Aankooptips – deel 3 (slot)

vrijdag 10 augustus 2018 - Gepost in Aankoop onroerend goed, Publicaties (alle) - door admin

Wie wordt de koper?

Na het ‘vinden’ en het koopcontract, nu iets over een vaak onderbelichte vraag: koopt u in privé, samen met uw partner en/of kinderen, in een SCI of nog weer anders?

Tussen de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst en het door de notaris passeren van de acte definitif de vente (door Nederlanders vaak, maar niet geheel correct ‘akte van levering genoemd’), verstrijken over het algemeen verscheidene maanden. In Nederland kan een niet al te ingewikkelde zaak desnoods binnen een à twee weken worden afgewikkeld. Nu is van het Franse notariaat wel bekend dat het werktempo – laat ik het diplomatiek zeggen – niet indrukwekkend is, maar deze langere periode is grotendeels te verklaren uit het feit dat de Franse notaris het nodige moet onderzoeken waarbij hij afhankelijk is van overheidsinstanties, banken en dergelijke. Doorgaans houden de clubs er een werkwijze op na die al ver voor de industriële revolutie hopeloos verouderd was.

Eén troost: deze gedwongen pauze in het koopproces biedt u de tijd om nog eens grondig na te denken over de vraag wiens naam uiteindelijk in de eigendomspapieren moet komen. Maar, denkt u nu, “dat staat toch al in mijn compromis de vente?” Ja en nee, want u mag een zogenoemde clause de substitution opnemen, die u het recht geeft om in de definitieve akte ‘een ander’ als koper te laten optreden.

Dat is primair van belang omdat u als eigenaar van Frans onroerend te maken zult krijgen met belastingen als:

  • de vermogensbelasting op onroerend goed (impôt sur la fortune immobilière, IFI) in beginsel vanaf een nettowaarde van 1,3 miljoen euro;
  • taxe sur la plus-value, de meerwaardebelasting over de nettowinst bij verkoop van uw tweede woning;
  • schenk- en erfbelasting, die in verschillende eigendomssituaties meer of minder zwaar zullen drukken.

Met name bij ‘dure huizen’ maar zeker ook wanneer u ooit gescheiden bent, al dan niet hertrouwde en/of kinderen heeft uit een eerdere relatie, is het essentieel dat u zich ervan bewust bent wat in uw situatie het veiligst en voordeligst is. Dat heeft niets met ‘fiscale trucjes’ te maken maar alles met verstandig vermogensbeheer.

Stel: u en uw partner hebben ieder twee kinderen uit een eerder huwelijk. U wilt dat na uw overlijden eerst uw partner alles erft, en pas na zijn of haar overlijden, alle vier de kinderen evenveel. In zo’n situatie zullen úw twee kinderen worden geconfronteerd met 60% erfbelasting, nu uw partner geen bloedverwant van hen was. Meestal biedt de wet mogelijkheden om zulke excessen te voorkomen maar in de beperkte ruimte van deze column kan ik die niet gedetailleerd toelichten. Ik druk u slechts op het hart, zich tijdig te laten adviseren door een specialist met kennis van het Franse én het Nederlandse erfrecht, de Europese Erfrechtverordening en met een goed netwerk van notarissen in Frankrijk.