wie wordt de koper?

Na het ‘vinden’ en het koopcontract, nu iets over een vaak onderbelichte vraag: koopt u in privé, samen met uw partner en/of kinderen, in een SCI of nog weer anders?

Tussen de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst en de door de notaris te passeren acte definitif de vente (door ons Nederlanders vaak maar niet geheel correct, ‘akte van levering genoemd)’, verstrijken vaak meer dan drie maanden. Het Franse notariaat werkt in vergelijking tot het Nederlandse enorm traag maar dat is deels te verklaren uit het feit dat de Franse notaris de nodige onderzoekjes moet plegen en informatie moet inwinnen bij ambtelijke instanties, banken en dergelijke. Doorgaans houden de clubs er bedrijfsprocessen op na die al ver voor de industriële revolutie hopeloos verouderd waren, en bovendien worden ze vaak bevolkt door lieden die je glazig aanstaren bij het horen van termen als efficiency, initiatief of klantvriendelijkheid.

Eén troost: deze gedwongen pauze in het koopproces biedt u de tijd om goed na te denken over de vraag wiens naam uiteindelijk in de eigendomspapieren moet komen. Maar, denkt u nu, “dat staat toch al in mijn compromis de vente?” Ja en nee, want u mag een zogenoemde clause de substitution opnemen, die u het recht geeft om in de definitieve akte ‘een ander’ als koper te laten optreden.

Dat is primair van belang omdat u als eigenaar van Frans onroerend te maken zult krijgen met belastingen als:

• vermogensbelasting, in beginsel vanaf een nettowaarde van 1,3 miljoen euro;
• taxe sur la plus-value, over de nettowinst bij verkoop van de tweede woning;
• schenk- en erfbelasting, die in verschillende eigendomssituaties meer of minder zwaar zullen drukken.

Met name bij ‘dure huizen’ maar zeker ook wanneer u ooit gescheiden bent, al dan niet hertrouwde en/of kinderen heeft uit een eerdere relatie, is het essentieel dat u zich ervan bewust bent wat in uw situatie het veiligst en voordeligst is. Dat heeft niets met ‘fiscale trucjes’ te maken maar alles met verstandig vermogensbeheer.

Stel: u en uw partner hebben ieder twee kinderen uit een eerder huwelijk. U wilt dat na uw overlijden eerst uw partner alles erft, en pas na zijn of haar overlijden, alle vier de kinderen evenveel. In zo’n situatie zullen úw twee kinderen worden geconfronteerd met 60% erfbelasting, nu uw partner geen bloedverwant van hen was. Meestal biedt de wet mogelijkheden om zulke excessen te voorkomen maar in de beperkte ruimte van deze column kan ik die niet gedetailleerd toelichten. Ik druk u slechts op het hart, zich tijdig te laten adviseren door een specialist met kennis van het Franse én het Nederlandse erfrecht, de Europese Erfrechtverordening en met een goed netwerk van notarissen in Frankrijk.

Zodra u uw droomhuis heeft gevonden is het tijd voor het onvermijdelijke papierwerk. Niet de leukste fase. Wel een essentiële.

Vooraf: het Franse systeem van koop en eigendomsoverdracht verschilt fundamenteel van het Nederlandse. In Nederland sluit u een koopcontract, dat vaak ontbindende voorwaarden bevat. De koop kan dan bijvoorbeeld worden ontbonden wanneer koper geen financiering verkrijgt. Wordt geen ontbindende voorwaarde ingeroepen, volgt de gang naar de notaris. Die passeert de leveringsakte en laat deze registreren in de openbare registers (‘het kadaster’). Pas op dát moment gaan de juridische eigendom en dus de risico’s, baten en lasten op de koper over. In Frankrijk echter, gaan risico’s en aansprakelijkheid feitelijk al over zodra de ‘perfecte koop wordt geconstateerd’. Met deze juridische term wordt bedoeld dat is voldaan aan de vereisten van een rechtsgeldige overeenkomst, zoals: partijen zijn bekend, het verkochte is bekend en de prijs is bekend. En pas op: dit kan in de Franse praktijk nog steeds een mondelinge overeenkomst zijn.

Omdat ook Franse huizen nog zelden mondeling worden verkocht klinkt dit verschil misschien theoretisch. Maar omdat de koop in feite niet kan worden ontbonden en u ongetwijfeld nog heel wat uit te zoeken en te regelen heeft voordat u zich eigenaar wilt voelen, is het wel degelijk essentieel om het moment dat die ‘perfecte koop geconstateerd wordt’ uit te stellen. En dat kan ook, mits u de juiste koopovereenkomst laat hanteren en de juiste opschortende (dus niet ‘ontbindende’) voorwaarden laat opnemen.

Als het om koopcontracten gaat biedt Frankrijk (zelfs de verschillende regio’s) nogal wat keuze en dat kan knap verwarrend zijn. Van de promesse de vente (‘verkoopbelofte’) via het compromis (synallagmatique) de vente (wederkerige verkoopovereenkomst) tot het offre d’achat (‘aanbod tot koop’), komen we ook de promesse unilateral de vente tegen, en het offre de prix tegen. Wat te kiezen?…

Laat u zich ook hier niet van de wijs brengen maar stel de verkoper voor om direct een notaris in te schakelen die de deal vastlegt in een (meestal de beste keuze) compromis de vente. Goed om te weten is dat u zelf een notaris mag aanwijzen, ook al stelt verkoper als eis dat zijn notaris het papierwerk verzorgt. Wensen partijen ieder een notaris dan zullen die samenwerken en onderling afspreken hoe zij het honorarium (dat namelijk slechts eenmaal verschuldigd is) verdelen.

Tot slot in dit korte artikel (lees verder op mijn website): toch spijt van uw aankoop? Weet dan dat u zonder boete of opgaaf van redenen van de koop mag afzien, mits gemeld binnen tien dagen nadat de door verkoper ondertekende koopakte aan u ter mede-ondertekening is voorgelegd.

In deel III zal ik ingaan op de vraag “wie wordt de koper” en uiteraard op de definitieve koopakte; de acte authentique de vente.

“Uw droomhuis, en hoe het te vinden”

Stel, u heeft anderhalve ton gespaard. Of vijf, of meer. Dat is mooi, maar inflatie en belasting knagen aan uw kapitaal. De keuze tussen ingewikkelde beleggingsproducten en sparen is er vaak één tussen twee kwaden en rechtstreeks beleggen in vastgoed, zeker in veilige landen als Nederland, Duitsland en Frankrijk, staat dan ook weer volop in de belangstelling.

Afgelopen zomer (’17) kon u in het magazine Leven in Frankrijk waaraan ik al meer dan 15 jaar bijdraag, een algemeen artikel lezen met tips over kopen, bezitten en onderhouden van een huis in Frankrijk. Op enkele aspecten ga ik in deze en drie volgende columns verder in.
Dit is deel 1: hoe herken je een goede makelaar?

De reputatie van de beroepsgroep is niet best maar er zijn zeker goede makelaars in Frankrijk. Hoe scheidt je het kaf van het koren? Een agent immobilier moet beschikken over een carte professionelle, met daarop de functies die hij mag bekleden. Geen kaart betekent: geen wettige bodem voor een optreden als bemiddelaar. Daarnaast kennen we de négociant, die als freelancer ‘werkt op de kaart van’ en dus onder aansprakelijkheid van een erkend makelaar. Dat is niet per se een nadeel maar het moet op zijn minst helder zijn wie eindverantwoordelijke is.

Maar veel belangrijker is uiteindelijk dat u bij uw trip naar Frankrijk uw gezonde verstand niet thuislaat en ter plaatse uw onderbuikgevoel niet negeert. Kijk de verkoper/makelaar in de ogen en stel uzelf de vraag “gaat het hem/haar om de snelle deal of om serieuze dienstverlening”? Het (ver)kopen van een huis is nooit een simpel klusje. Dat vergt tijd, aandacht en een gedegen dossier. Gebral als “ik regel in no time uw droomhuis (mits u even bij het kruisje tekent)” of “beslis snel want er komen er vandaag nog zes voor dit buitenkansje”, zou acuut reden moeten zijn om een deurtje verder te gaan. Besef steeds dat het gaat om veel geld en dat een miskoop u jaren kan blijven achtervolgen. Onderzoek ook of anderen ervaring hebben met deze aanbieder. Drink een glas in de lokale kroeg, eet een hapje en neem de gérant in vertrouwen, zoek landgenoten die zijn of haar dienstverlening hebben ervaren. Internetrecensies kunnen daarbij handig zijn maar negeer ook daarbij niet uw gezonde verstand.

Tot slot: weet dat de Franse wet (dwingendrechtelijk) bepaalt dat u alleen courtage, commissie, ‘frais’ verschuldigd bent zo lang u een schriftelijke aankoopopdracht verstrekte. De ‘bon de visite’ waarvoor vaak wordt gewaarschuwd kwalificeert niet als zo’n opdracht. Met adviezen als “teken nooit iets” zult u (dus) uw droomhuis ook niet vinden. Investeer liever vóóraf in een gesprek met een echte specialist, die onafhankelijk is en u in een of twee uur meer kan vertellen dan u uit hele handboeken kunt opdoen. Dan laat ú zich niet meer gek maken door de makelaar, hoogstens door het adembenemende uitzicht…